Acheter une maison avant d’avoir vendu la sienne à Ruelle-sur-Touvre : est-ce vraiment possible ?

Vous souhaitez changer de maison et votre futur achat dépend financièrement de la vente de votre logement actuel ?

Il peut être tentant de commencer par chercher :

« Je trouverai d’abord ma prochaine maison. La mienne devrait se vendre rapidement. »

C’est une réflexion fréquente.

Pourtant, lorsqu’une partie du financement du nouvel achat doit provenir de la vente de votre maison, la question n’est pas seulement de savoir si elle devrait facilement se vendre.

Il faut aussi savoir où en est réellement cette vente.

J’achète à condition que ma maison se vende » : ce n’est pas si simple

Une condition suspensive peut effectivement être prévue dans un compromis immobilier pour faire dépendre un achat de la vente préalable d’un autre bien.

Mais cette clause n’est pas automatique.

Elle doit notamment être acceptée par le vendeur du bien que vous souhaitez acheter.

Et la situation est très différente selon que votre propre maison :

• n’est pas encore mise en vente ;
• est en vente mais n’a pas encore trouvé d’acquéreur ;
• ou fait déjà l’objet d’un engagement avec un acquéreur.

Lorsque votre maison n’a encore aucun acquéreur, vous ne pouvez donc pas partir du principe que vous pourrez simplement réserver la prochaine maison avec une clause :

« J’achète si je réussis à vendre la mienne. »

Pour le propriétaire qui vend la maison que vous convoitez, cela reviendrait à immobiliser son bien en attendant une vente dont ni le prix ni le délai ne sont encore sécurisés.

« Mais ma maison va se vendre rapidement »

C’est souvent ici que naît l’incompréhension.

Votre maison peut effectivement présenter de nombreux atouts :

• un emplacement recherché ;
• un bon état général ;
• un terrain agréable ;
• des prestations correspondant aux attentes des acquéreurs.

Elle peut même sembler plus facile à vendre que beaucoup d’autres.

Mais une maison qui devrait se vendre rapidement n’est pas encore une maison vendue.

Il reste à déterminer son prix, la mettre sur le marché, rencontrer les acquéreurs, obtenir une proposition cohérente et vérifier que le projet de l’acquéreur est suffisamment solide.

Ce n’est donc pas une question de pessimisme.

C’est simplement une différence entre une vente probable et une vente réellement engagée.

Pourquoi un vendeur accepterait-il d’attendre votre propre vente ?

Plaçons-nous maintenant du côté du propriétaire de la maison que vous souhaitez acheter.

Il reçoit éventuellement plusieurs demandes.

Un acquéreur lui présente un financement déjà établi.

Un autre lui indique :

« Je souhaite acheter votre maison, mais je dois d’abord vendre la mienne. »

Le second projet comporte mécaniquement davantage d’incertitudes.

Le vendeur peut accepter une condition suspensive liée à la vente préalable d’un autre bien, mais il n’est pas obligé de le faire.

C’est aussi pour cette raison qu’arriver sur un nouveau projet avec sa propre vente déjà suffisamment avancée peut considérablement changer la solidité de son dossier.

Avoir trouvé un acquéreur pour sa maison change la situation

Lorsque votre propre maison fait déjà l’objet d’une vente engagée, la situation devient différente.

Sous réserve de l’accord du vendeur et de la rédaction de l’avant-contrat, il peut être envisagé de faire dépendre votre nouvel achat de la réalisation définitive de votre première vente.

Cette condition permet alors d’organiser deux transactions qui dépendent l’une de l’autre.

Mais là encore, il existe une différence fondamentale entre :

« Je pense que ma maison va se vendre. »

et :

« J’ai déjà trouvé un acquéreur et ma vente est engagée. »

C’est cette différence qui peut conditionner la faisabilité du projet suivant.

Préparer sa vente avant de chercher ne signifie pas perdre du temps

On pourrait penser qu’il faut attendre d’avoir complètement vendu sa maison avant même de regarder ce qui existe sur le marché.

Ce n’est pas l’idée.

Vous pouvez naturellement commencer à réfléchir à votre prochain projet, observer les biens disponibles, préciser vos critères et étudier votre financement.

En parallèle, préparer sérieusement la vente de votre maison permet de connaître :

• sa valeur actuelle ;
• le montant susceptible d’être réinvesti ;
• son positionnement sur le marché ;
• les étapes nécessaires avant sa commercialisation ;
• et la stratégie permettant d’avancer dans de bonnes conditions.

Ainsi, lorsque la maison que vous souhaitez réellement acheter se présente, votre projet est beaucoup plus avancé.

Connaître la valeur de sa maison est donc la première étape

Avant même de chercher à savoir si votre maison « se vendra vite », il est utile de déterminer à quel prix le marché peut réellement l’accepter.

Car votre futur achat dépend rarement du seul fait de vendre.

Il dépend aussi du montant que cette vente permettra de dégager.

Connaître la valeur actuelle de votre maison permet donc de construire votre prochain budget sur des éléments concrets et d’organiser les deux projets dans le bon ordre.

Pour aller plus loin

Cet article fait partie de notre guide consacré aux décisions à prendre avant de mettre une maison en vente.

Votre prochain achat dépend de la vente de votre maison ?

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FAQ

Peut-on mettre une condition suspensive de vente de sa maison dans un compromis ?

Une condition suspensive liée à la vente préalable d’un autre bien peut être prévue dans un avant-contrat, mais elle doit être acceptée par le vendeur et correctement rédigée. La situation est notamment différente selon que votre propre bien a déjà trouvé ou non un acquéreur.

Puis-je faire une offre alors que ma maison n’est pas encore vendue ?

La possibilité de présenter une offre ne signifie pas que le vendeur acceptera d’immobiliser son bien en attendant votre propre vente. Votre financement et l’état d’avancement de votre vente seront donc des éléments importants dans l’appréciation de votre projet.

Ma maison devrait se vendre très facilement : est-ce suffisant ?

Non. Même un bien attractif doit encore trouver un acquéreur au prix et dans les conditions permettant à la transaction d’aboutir.

Pourquoi faire estimer ma maison avant de chercher la suivante ?

Parce que sa valeur permet de déterminer plus précisément le budget dont vous pourrez disposer et de vérifier la faisabilité financière de votre futur achat.

En résumé

« Je trouverai ma prochaine maison et je vendrai ensuite, car la mienne se vendra rapidement » peut sembler être une stratégie simple. Dans la pratique, elle peut fragiliser votre position lorsque vous trouvez enfin le bien que vous souhaitez acheter.

Une condition suspensive liée à votre propre vente ne constitue pas un droit que vous pouvez imposer au vendeur.

La situation est beaucoup plus solide lorsque votre vente a déjà suffisamment avancé et qu’un acquéreur est réellement engagé. Préparer sa vente en amont permet donc moins de « vendre à tout prix » que d’être prêt lorsque le bon bien se présente.