Les outils d’estimation en ligne :

Ils permettent d’avoir une idée générale des prix des transactions. Mais ils réservent aussi de mauvaises surprises… surtout quand le marché se contracte.

On le sait, les outils d’évaluation en ligne restent imprécis, tirant du marché immobilier, une tendance de prix plutôt généraliste. Aussi intelligente soit-elle, la machine n’est pas en capacité de porter un jugement de valeur précis, humain, sur les caractéristiques du bien comparé et des biens retenus pour la comparaison.

La démarche :

Ce qui importe avant tout pour valoriser un bien est la démarche qui amène à la conclusion d’une valeur immobilière.

Une évaluation va ainsi bien au-delà d’un simple jugé puisqu’elle exige des recherches sélectives portant sur le marché des biens considérés, la collecte de renseignements pertinents, l’application de techniques analytiques et surtout la connaissance, l’expérience et le recul nécessaires à la mise au point d’une conclusion propre à chaque bien en raison de ses caractéristiques spécifiques.

Les biens ne pouvant se substituer les uns aux autres en raison de leurs différences intrinsèques, l’observation méthodique du marché, c’est à dire des prix dominants constatés, sert de base pour dégager une probabilité majeure de prix à un moment donné.

La méthode :

La méthode la plus simple et souvent la plus efficace, reste la méthode par comparaison. l’outil d’évaluation ne fait pas exception et y recourt systématiquement, sans chercher à conforter sa méthode d’évaluation.

Pour rappel, la méthode par comparaison a pour objet de comparer le bien à évaluer, à des biens similaires. Et c’est bien ici un élément subjectif mal maîtrisé par la machine.

Les outils d’évaluation en ligne s’appuient sur des sources d’information (DVF, Perval) plutôt probantes quand le marché est stable à condition de vérifier qu’elles sont suffisamment révélatrices de notre tissu immobilier avant de s’en servir sereinement, démarche que l’outil d’évaluation ne fait que partiellement.

Les limites :

La difficulté du processus réside dans la capacité de l’utilisateur à borner ses recherches en fonction des caractéristiques du bien à évaluer ainsi que dans les délais de mise à disposition des données. Cette problématique est d’autant plus accrue lors d’un ralentissement du marché voire de son retournement. Dans de tels contextes, la machine est temporairement incapable d’assumer le changement tant que les nouvelles données constatant l’évolution ne sont pas enregistrées. C’est ce manque de réactivité et de maîtrise du processus d’évaluation, qui fait qu’un bien n’est pas correctement évalué par l’outil.

A ce moment précis, c’est le jugement humain porté sur la pertinence des comparaisons et sur l’observation des comportements de l’offre et de la demande qui permet d’adapter la valeur de son bien au marché du moment.